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2016-10-25 | 把不動產變成動產,商業型逆向抵押房貸「以房養老」上路,窮得只剩下房子一族可望未來擺脫現金缺乏的困境?

養兒防老觀念OUT!自己的老年自己養

過去臺灣社會普遍深植了兩個觀念:以畢生積蓄買房子,還有養兒防老。然而一輩子掙錢買房,房子成為一生中最大資產的人,常面臨的是老了沒現金可用,窮得只剩下房子的窘境......你有思考過自己的老年生活嗎?小花平台要來為你剖析。

根據內政部105年第3週公布104年底人口結構分析資料顯示,戶籍登記總人口數為2,349萬人,其中65歲以上者有293萬8,579人占12.51%(聯合國世界衛生組織WHO定義14%即為高齡社會、20%即為超高齡社會),臺灣預計將在116年邁向超高齡社會;而65歲以上老年人口對0~14歲人口之老化指數又高達為92.18,換言之臺灣目前扶老比大概是3:1,等於3個年輕人養1個老人,10年後變成2:1,未來20多年後恐到1:1,下一代的財務壓力非常重。你是否試想過自己的老年生活該怎麼過?

目前新興的「以房養老」金融商品備受注目,主要是讓大眾能夠以房為抵押,在年老時每月可取得穩定收入,活得有尊嚴,待終老後,房子除了由子女繼承外,還能交給銀行處置,增加房屋的流動性…...這類商品真的能夠幫助你「不用為錢煩惱安享天年」?表面上看似「活越久領越多,活越短虧越多」,這是真的嗎?而政府的相關應對措施也準備好了嗎?你需要如何參透「以房養老」的那些關鍵考量?讓我們一一為你解釋。

從特定弱勢對象到全民

目前市面新鮮上路的「以房養老」商品,實際上政府為解決這種有產獨居老人缺乏現金生活的問題,早於102年3月1日通過行政院核定「不動產逆向抵押制度試辦方案」,只是當時採取由「政府出資、銀行代辦」的方式進行,代辦的銀行將從中抽取代辦手續費。試辦對象為各縣市65歲以上,自有房屋,且「無繼承人」的老年人,且擁有不動產公告現值上限,不超過社會救助法所定的中低收入戶標準之特定弱勢族群為對象。政府每年試辦的名額才100位,而第1年的經費也只有3,300百萬元,規模審慎且相當保守。

直至104年11底才有首宗商業型逆向抵押房貸(以房養老)問世,由合作金庫推出完全由國銀自辦的逆向抵押養老型房貸,條件才放寬為只要年滿65歲、有房均可申請。這項讓銀行透過不動產抵押幫退休族養老的「以房養老」方案,方見逐漸成熟的規模。大致上是一般購屋族都可以申請,也沒有產權是否有繼承人的限制,只要有房子、年滿65歲,都可以透過該機制申請逆向抵押房貸。另外銀行業者也設計相關機制,如30歲以上的房貸戶均可以透過加入「前期」購買年金長照醫療等保險機制加入此架構,等到65歲即直接銜接逆向抵押房貸。而土地銀行則是在今年2月24日宣布推出「以房養老」商品,目標今年底案件要衝500件,授信金額希望提升到15億元期盼該類商品快速成長。現階段臺銀、土銀、合庫之房貸市占前三大行庫,已有兩家行庫出線推動以房養老,以臺銀身為國銀龍頭銀行的身份,據了解不久之後也將跟進,三大行庫屆時將協力「把餅作大」。

消費者需小心,看懂以房養老

回歸消費者角度,這項被期許為「讓老年生活活得有現金又有尊嚴」的金融商品,又是怎麼一回事呢?

目前世界各國實施「以房養老」的政策規劃大致可分為3種模式,一是以銀行為主體之「逆向抵押貸款」方案,老人把自己的房子抵押給金融機構,金融機構再一次或分次給付抵押人一筆錢,維持餘年生活,等到老人過世後,由金融機構取得房屋所有權。 二是以保險公司為主體之「售後租回年金屋」方案,由保險公司購買老人房產,付給老人年金,老人再租回居住。 三則是以社會福利機構為主體之「社會照護服務」方案,由社福機構透過貸款或信託方式取得老人資產,再提供照護服務給老人。

而現行被台灣市場討論得沸沸揚揚的即是第一種模式,等於是「把不動產變成動產」,老人還可以繼續住在自己的房子;而銀行等到老人過世後,則可以接收房子所有權。。

至於為何將此稱之為「逆向房屋抵押貸款」,因為它與「傳統房屋抵押貸款」有很大的差異。傳統抵押貸款是房子設定抵押後,銀行會將貸款流入申貸者的帳戶內,申貸者於借款期間再分期償還,直到貸款期屆滿,在貸款期間,申貸者因償還貸款,必須有現金流出(每月或每年固定的本息攤還);而「逆向抵押貸款」則是「現金只流入不流出」,只有現金流入到申貸者帳戶內,直到借款人死亡之日,都不用現金流出,這跟傳統抵押貸款的現金流量的型態正好相反,故稱為「逆向房屋抵押貸款」。

且傳統房屋抵押貸款除了扺押品的價值外,還重視借款人的還款能力。因此,一般銀行都會限制貸款人年齡歲數須在65歲以內,於是部分老年人空有房產但無法申貸,而「逆向抵押貸款」僅能著重在扺押房產的價值,銀行並不限制申貸者年齡上限,也不能因抵押品價值不足以清償貸款而片面終止合約。

但是也因為銀行最後獲得的是需再處理掉的年資甚高的抵押品,所以目前銀行業者參與推出相關商品之意願尚不高。銀行角度執行上的困難,包括房屋鑑價難度高、抵押人(老年人)存活年齡難以預測、如果單此抵押貸款結果金額不夠用時怎麼辦?未來銀行處分不動產,能否拿回所有債權也是一大問題!以目前逾放屋法拍的折價情況來看,法院拍賣通常會打折,二拍要再少20%,三拍會再打折20%,因銀行債務回收風險相當高等等眾多不可預測問題。基於銀行意願不高,暫無推出相關商品的現狀看來,消費者較無法透過貨比三家的機制進行更萬無一失的選擇。

小花平台溫馨提醒:看懂這3題,才真正明白你適不適合!

問題1:如果你超級長壽…

目前可以參考的「以房養老」商品,最多是以30年為限。就是說以65歲可以申辦計算,是估算以95歲終止(目前臺灣平均壽命為83歲)。所以如若你活到超過95歲,此種概念商品的每一個所針對此推出的相關配套條件,應該是你進一步了解的重點之一。至於如果未活超過95歲,你的抵押房屋除了被銀行收回外,你的子女(或其他含括條件人)可依據何種條件將抵押房屋贖回?還有如果活得好好的,且因為有錢足以歸還抵押借貸,解約條件如何?這些都是你一定要再一一詳加追問的關鍵。

問題2:死後留下房產給後代的觀念是否可以改變?

以往想要給後輩留下房產的臺灣社會觀念,至今仍深植大眾。早年祖先留產不留債,近幾十年來已逐漸扭轉為可以接受留產留債(貸款),如今是否能夠再轉變成什麼都不留下?社會觀念與以房養老的新概念也正互相考驗著。

附帶一提房屋本身已有的房屋貸款也會影響到申請「以房養老」(逆向抵押房貸)核可的實際金額,以合作金庫為例,倘若合庫房貸戶,尚有房貸未繳清,則逆向抵押房貸的最高上限,將以其已償還房貸的部分為最上限。關於如何整合傳統房貸與逆向房貸兩者合併運用為最有利狀態,需要格外懂得應變與運算。

專家建議民眾其實可以趁年輕辦理房貸時選擇平準型房貸壽險,65歲以後即使申辦以房養老,子女也能有較高機會向銀行取回擔保品。主要是房子鑑租價格30年以後能不能準,如果只給1筆錢,但房貸壽險商品配套得宜,後代子孫如果想把房子買回,仍可保留一小部分的機會。一般房貸壽險設計目的,主要是減少償還房貸過程中,被保險人生命變故以致無法償債,影響家人生活,所以大致分成「平準型」和「遞減型」兩類商品,前者是在房貸申辦初期繳納足額的房貸壽險,保障金額不會隨房貸分期繳付減少;後者會跟著房貸分期償還連動遞減,較無法給予資金運用彈性。

問題3:房屋價值大打折扣,你能夠接受嗎?

以房養老最大的缺點,除了「無產可繼承」之外就是「房產價值打折」的疑慮。以英國而言,一般可貸款年齡是55歲,意即55歲即可和銀行簽訂「終生逆向貸款契約」,但越早向銀行借款,則銀行考量平均壽命還長、清償期尚遠,願意借貸的金額就會變小,利息卻會隨著時間增加,一個2,000萬元的房子,扣掉利息和各項費用後,銀行大致只會願意貸款1,000萬元,對當事人來說,等於是打了對折(實際運算請洽相關金融機構之金融商品為準)。如果為了老年能有足夠現金使用,卻不能夠接受房屋價值折損,應該預先增加關注其他房貸或融資等金融及保險商品合併運用的其他機制。

高齡社會自然會有因為顧及老年生活要有現金可用而不敢花錢的狀況,「以房養老」多少可刺激消費提高民眾消費力、提振內需,進一步帶動經濟成長的動力。而政府不能只是單純地從老人福利來看「以房養老」或其他相關照護政策,畢竟高齡社會不是一時,而是極可能會再朝向超高齡社會前進,應從促進整體社會和諧、各產業經濟發展的格局與角度,擔綱民眾與相關產業的重要後盾來推動,才能有效恆遠。至今日為止相關修擬有金管會主委王儷玲於2月25日邀集16家金控大老舉行座談會,初步拍定520前可以推動的4大件事其中即包含因應「以房養老」,研擬放寬各銀行資本計提的風險權數可從目前100%降到45%,且各銀行承做以房養老的貸款僅需提存1%的備抵呆帳,免提到1.5%,以提高業者承作意願。

 

 

 

參考資料:《行政部》、《工商時報》、《聯合新聞網》、《現代保險》

 

 

 

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